Juridisch

We mogen de juridische kant van het verhaal natuurlijk niet uit het oog verliezen. Zo zijn er enkele wettelijke verplichtingen waarmee je rekening dient te houden nog vooraleer de werken van start gaan. Ook na de werken blijven juridische principes zoals de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer van toepassing. We overlopen de belangrijkste juridische aspecten.

Vergunning

Vooraleer je jouw woning wilt verbouwen, moet je nagaan of er voor de specifieke werken geen vergunning nodig is. Voor sommige bouwwerken heb je geen vergunning nodig. Voor andere werken volstaat het om een melding te doen. Je vraagt dit best na bij je gemeente, of jouw project moet voldoen aan een vergunningsplicht.

Als er voor jouw verbouwingswerken een vergunning nodig is, moet je deze online aanvragen via het Omgevingsloket. De gemeente gaat dan binnen de dertig dagen na of jouw aanvraag correct en volledig is. Is dit het geval, dan wordt jouw dossier doorgestuurd naar de adviesverlenende overheid. Deze overheid gaat dan na of jouw project in aanmerking komt om een vergunning te verlenen. Uiteindelijk zal de overheid beslissen op basis van een reeks van adviezen en onderzoeken of ze jou een vergunning geven of niet. Heb je geen vergunning verkregen, dan kan je niet beginnen aan de werken.

Omgevingsrecht

Je moet er steeds over waken dat de verbouwingswerken gebeuren in overeenstemming met het omgevingsrecht. Dit zijn juridische regels over de esthetiek van een woning. De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening legt hiervoor een algemeen kader vast. Daarnaast zijn er nog heel wat wetteksten die specifieke regels vastleggen waar je rekening mee moet houden bij de verbouwingen. Zo is er onder andere de isolatieverplichting, de verplichting om dubbel glas te plaatsen, het verwijderen van asbest… Verbouw je zonder rekening te houden met deze regels, dan kan dit leiden tot stillegging van de werken of zelf tot de afbraak ervan.

Problemen met de aannemer 

We kennen het allemaal: een aannemer komt niet opdagen op de afgesproken datum, hij gebruikt de verkeerde materialen of hij doet helemaal niet wat er werd overeengekomen. Heb je problemen met jouw aannemer dan kan je hem hiervoor in gebreke stellen. Dit doe je door hem via een aangetekende brief te vragen om de werken (correct) uit te voeren tegen een bepaalde datum. Daarbij kan je een dwangsom opleggen om zo extra druk uit te oefenen. Zijn de werken nog steeds niet (correct) uitgevoerd op de door jouw gestelde datum, dan ben je gerechtigd om verdere juridische stappen te ondernemen. Je kan ook altijd overgaan tot een tweede ingebrekestelling, als je hem nog wat meer tijd wil geven.

Tienjarige aansprakelijkheid aannemer

Je kan jouw aannemer ook steeds aansprakelijk stellen voor alle gebreken die je ontdekt aan jouw woning die het gevolg zijn van de verbouwingen. Afhankelijk van de fase waarin je je bevindt tijdens het bouwproces, geldt een andere regel om jouw aannemer aansprakelijk te stellen voor de opgelopen schade.

• De eerste fase is de voorlopige oplevering. Hier ga jij als opdrachtgever van de werken na of deze correct zijn uitgevoerd en of er geen lichte zichtbare gebreken aanwezig zijn. Het kan bijvoorbeeld gaan om het gebruik van een verkeerd materiaal. Stel je zo een licht zichtbaar gebrek vast, dan kan je de aannemer hiervoor onmiddellijk aansprakelijk stellen. Hij zal dit dan moeten verhelpen op eigen kosten. Doe je niets, dan wordt verondersteld dat je de lichte zichtbare gebreken hebt aanvaard.
• De tweede fase is de definitieve oplevering. Hier ga je de uitgevoerde werken definitief goedkeuren en aanvaarden. Vanaf dat ogenblik kan je de aannemer niet meer aansprakelijk stellen voor de lichte zichtbare gebreken. Je kan hem wel nog aansprakelijk stellen voor de zware (zichtbare of verborgen) gebreken of voor de lichte verborgen gebreken en dit voor een periode van tien jaar na de definitieve oplevering.
  • Een zwaar gebrek moet de stabiliteit van jouw woning in gevaar brengen. Het kan bijvoorbeeld gaan om barsten in het gebouw door vervormingen van de dragende elementen.
  • Een licht verborgen gebrek is een gebrek dat niet onmiddellijk kon worden vastgesteld bij de voorlopige oplevering. Het kan bijvoorbeeld gaan om een slechte geluidisolatie.

Deze tienjarige aansprakelijkheid geldt ook voor de architect, de onderaannemers, projectmanagers, studiebureaus… voor zover deze hebben bijgedragen aan het bouwproces van jouw woning.

Burenhinder bij verbouwingen

Als jouw buurman hinder ondervindt door de verbouwingswerken die aan jouw woning worden uitgevoerd, dan kan hij hiervoor een vergoeding bekomen. Wel is vereist dat de hinder het ‘normaal ongemak van nabuurschap’ te boven gaat. In de regel worden lawaai en trillingen beschouwd als normale burenhinder. Hiervoor zal jouw buurman dus geen vergoeding kunnen eisen. Wanneer zijn woning door jouw verbouwingswerken beschadigd wordt, dan kan hij daarvoor wel een vergoeding krijgen. Hij moet daarbij niet kunnen aantonen dat er door je aannemer een fout werd begaan. Jij zal hier in alle gevallen voor moeten opdraaien. Let dus steeds op bij het verbouwen van jouw woning dat je je voldoende verzekert tegen dergelijke voorvallen. Je kan ook steeds in de aannemingsovereenkomst bepalen dat de risico’s van burenhinder zullen gedragen worden door de aannemer.

Fiscale regels bij verbouwingen

Bij het verbouwen van jouw woning moet je rekening houden met een BTW-tarief van 6% op de totale prijs, als er aan de volgende voorwaarde voldaan is:

• Jouw woning is ouder dan 10 jaar
• Jouw woning wordt enkel gebruikt als privéwoning of slechts voor een bijkomstig gedeelte om er je beroep in uit te oefenen.
• De uit te voeren werken worden rechtstreeks aan jou als eindgebruiker gefactureerd.

De levering en de plaatsing van de materialen moeten wel door dezelfde aannemer gebeuren.

Als je jouw woning volledig afbreekt en opnieuw opbouwt, dan wordt dit niet beschouwd als een verbouwing. Voor de sloop en nieuwbouw van een woning geldt een ander BTW-tartief van 21%. In bepaalde steden wordt er wel een tarief van 6% gehanteerd in geval van sloop en nieuwbouw, op voorwaarde dat dit gebeurt in één enkele handeling en de nieuwbouw hoofdzakelijk als jouw privéwoning zal worden gebruikt. In Vlaanderen geldt dat tarief voor de steden Aalst, Antwerpen, Brugge, Dendermonde, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Roeselare en Sint-Niklaas.