Juridisch

Ook op juridisch vlak komen er enkele zaken kijken bij het bouwen van een woning. Wat moet je bijvoorbeeld doen als je werken niet correct werden uitgevoerd en je de factuur niet wil betalen? Hoelang is de aannemer trouwens aansprakelijk voor eventuele fouten? En wat met gemene muren en wettelijke verplichtingen?

Vergunning

Vooraleer je jouw woning wilt bouwen, moet je nagaan of er voor de specifieke werken geen vergunning nodig is. Als je jouw woning nog volledig moet bouwen, dan is er steeds een vergunning nodig en ben je ook verplicht om beroep te doen op een architect. De vergunning moet online worden aangevraagd via het Omgevingsloket. De gemeente gaat dan binnen de dertig dagen na of jouw aanvraag correct en volledig is. Is dit het geval, dan wordt jouw dossier doorgestuurd naar de adviesverlenende overheid. Deze overheid gaat dan na of jouw project in aanmerking komt om een vergunning te verlenen. Uiteindelijk zal de overheid beslissen op basis van een reeks van adviezen en onderzoeken of ze jou een vergunning geven of niet. Heb je geen vergunning verkregen, dan kan je niet beginnen aan de werken.

Omgevingsrecht

Je moet er steeds over waken dat de werken gebeuren in overeenstemming met het omgevingsrecht. Dit zijn juridische regels over de esthetiek van een woning. De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening legt hiervoor een algemeen kader vast. Daarnaast zijn er nog heel wat wetteksten die specifieke regels vastleggen waar je rekening mee moet houden bij de verbouwingen. Zo is er onder andere de isolatieverplichting, de verplichting om dubbel glas te plaatsen, het verwijderen van asbest… Bouw je je woning zonder rekening te houden met deze regels, dan kan dit leiden tot stillegging van de werken of zelf tot de afbraak ervan.

Wet Breyne

Ben je van plan om een woning te bouwen of heb je een woning gekocht die nog gebouwd moet worden, dan moet je bij het opstellen van de aannemings- of koopovereenkomst steeds rekening houden met de regels die opgenomen zijn in de wet Breyne. Deze wet legt namelijk enkele verplichtingen op ten aanzien van aannemers of verkopers van een woning om de toekomstige eigenaar te beschermen. De regels zijn van dwingende aard, hetgeen betekent dat er niet van kan worden afgeweken in een overeenkomst.

Enkele belangrijke regels ten aanzien van een toekomstige eigenaar zijn de volgende:

• Op de aannemer of verkoper rust een algemene informatieverplichting ten aanzien van de toekomstige eigenaar.
• De totaalprijs van het ganse project moet vooraf worden vastgesteld. Het voorschot dat betaald moet worden bij het sluiten van de aannemings- of koopovereenkomst mag niet meer bedragen dan 5 % van de totale aannemings- of koopprijs.
• De oplevering van het gebouwde woning moet verplicht in twee fasen gebeuren. Er is een voorlopige oplevering en een definitieve. Tussen de twee moet minstens 1 jaar tussen liggen.
• De verkoper is niet alleen aansprakelijk voor verborgen gebreken, maar ook voor zware, zelfs zichtbare gebreken voor een periode van tien jaar.

Let wel: deze regels zijn enkel van toepassing wanneer je een aannemingsovereenkomst sluit voor de volledige bouw. Als je ervoor kiest om verschillende aannemers aan te nemen voor aparte opdrachten, dan zal de wet Breyne niet van toepassing zijn.

Problemen met de aannemer 

We kennen het allemaal: een aannemer komt niet opdagen op de afgesproken datum, hij gebruikt de verkeerde materialen of hij doet helemaal niet wat er werd overeengekomen. Heb je problemen met jouw aannemer dan kan je hem hiervoor in gebreke stellen. Dit doe je door hem via een aangetekende brief te vragen om de werken (correct) uit te voeren tegen een bepaalde datum. Daarbij kan je een dwangsom opleggen om zo extra druk uit te oefenen. Zijn de werken nog steeds niet (correct) uitgevoerd op de door jouw gestelde datum, dan ben je gerechtigd om verdere juridische stappen te ondernemen. Je kan ook altijd overgaan tot een tweede ingebrekestelling, als je hem nog wat meer tijd wil geven.

Tienjarige aansprakelijkheid aannemer

Je kan jouw aannemer ook steeds aansprakelijk stellen voor alle gebreken die je ontdekt aan jouw nieuwe woning. Afhankelijk van de fase waarin je je bevindt tijdens het bouwproces, geldt een andere regel om jouw aannemer aansprakelijk te stellen voor de opgelopen schade.

• De eerste fase is de voorlopige oplevering. Hier ga jij als opdrachtgever van de werken na of deze correct zijn uitgevoerd en of er geen lichte zichtbare gebreken aanwezig zijn. Het kan bijvoorbeeld gaan om het gebruik van een verkeerd materiaal. Stel je zo een licht zichtbaar gebrek vast, dan kan je de aannemer hiervoor onmiddellijk aansprakelijk stellen. Hij zal dit dan moeten verhelpen op eigen kosten. Doe je niets, dan wordt verondersteld dat je de lichte zichtbare gebreken hebt aanvaard.
• De tweede fase is de definitieve oplevering. Hier ga je de uitgevoerde werken definitief goedkeuren en aanvaarden. Vanaf dat ogenblik kan je de aannemer niet meer aansprakelijk stellen voor de lichte zichtbare gebreken. Je kan hem wel nog aansprakelijk stellen voor de zware (zichtbare of verborgen) gebreken of voor de lichte verborgen gebreken en dit voor een periode van tien jaar na de definitieve oplevering.
  • Een zwaar gebrek moet de stabiliteit van jouw woning in gevaar brengen. Het kan bijvoorbeeld gaan om barsten in het gebouw door vervormingen van de dragende elementen.
  • Een licht verborgen gebrek is een gebrek dat niet onmiddellijk kon worden vastgesteld bij de voorlopige oplevering. Het kan bijvoorbeeld gaan om een slechte geluidisolatie.

Deze tienjarige aansprakelijkheid geldt ook voor de architect, de onderaannemers, projectmanagers, studiebureaus… voor zover deze hebben bijgedragen aan het bouwproces van jouw woning.

Gemene muren

Als je van plan bent om een woning te bouwen, moet je rekening houden met de gemene muren. Een gemene muur is een muur die op de grens ligt van twee eigendommen en die toekomt aan beide eigenaars in mede-eigendom. Dit betekent dat de beide eigenaars alle uitgaven met betrekking tot de muur moeten delen. Je mag aan jouw zijde van de muur wel steeds om het even welke werken uitvoeren, zolang het maar gaat om lichte werken. Wil je zware werken uit te voeren (bijvoorbeeld je wilt de muur afbreken), dan moet je hiervoor de toestemming vragen van je buurman. Het is ook mogelijk om de muur te verhogen, op voorwaarde dat je dit zelf betaalt en later ook de kosten voor onderhoud van het hogere gedeelte op jou neemt. In ruil heb je recht op een vergoeding voor de last die deze verhoging zou veroorzaken aan het bestaande gedeelte: beperking van de levensduur, extra onderhoud, … De verhoging mag wel nooit een last of schade veroorzaken voor jouw buurman.

Burenhinder bij bouwwerken

Als jouw buurman hinder ondervindt door de werken die worden uitgevoerd op jouw bouwgrond, dan kan hij hiervoor een vergoeding bekomen. Wel is vereist dat de hinder het ‘normaal ongemak van nabuurschap’ te boven gaat. In de regel worden lawaai en trillingen beschouwd als normale burenhinder. Hiervoor zal jouw buurman dus geen vergoeding kunnen eisen. Wanneer zijn woning door jouw verbouwingswerken beschadigd wordt, dan kan hij daarvoor wel een vergoeding krijgen. Hij moet daarbij niet kunnen aantonen dat er door je aannemer een fout werd begaan. Jij zal hier in alle gevallen voor moeten opdraaien. Let dus steeds op bij het verbouwen van jouw woning dat je je voldoende verzekert tegen dergelijke voorvallen. Je kan ook steeds in de aannemingsovereenkomst bepalen dat de risico’s van burenhinder zullen gedragen worden door de aannemer.